Een huis erven: waar moet je op letten?
Het klinkt niet gek: een huis erven. De eerste reactie is vaak dat er gedacht wordt aan een extraatje. Want bij de verkoop van het huis, is de opbrengst voor jou toch? Klopt, maar de woning hoeft niet per se geld op te leveren. Denk daarom eerst goed na voordat je de erfenis accepteert.
Verstandig
Stel je de situatie eens voor: je verliest de enige ouder die je nog hebt. Dat is natuurlijk heel erg verdrietig. De komende periode is er een van rouw en tegelijkertijd komt er heel veel op je af. Waaronder de erfenis. Het huis waarin je overleden ouder woonde erf jij. Een emotioneel moment, omdat het ook nog je ouderlijk huis betreft. Je eerste (logische) reactie zou zijn dat je de erfenis zonder problemen accepteert. Maar is dit ook de meest verstandige keuze?
Schuld of extra vermogen
Heb je erover nagedacht dat je daarmee wellicht een schuld accepteert? Er zijn een aantal factoren waarop je moet letten op het moment dat je een woning erft. Je kunt namelijk geconfronteerd worden met onverwachte kosten en die kun je beter eerst allemaal in beeld hebben, zodat je ook weet waartegen je ja (of nee) zegt. Controleer in de eerste plaats of het huis onder water staat of niet. Is de hypotheek op het huis hoger dan de opbrengst van de woning zodra je deze verkoopt, dan is de schuld die overblijft ook van jou. Op basis van deze uitkomst kun jij al direct bepalen of je de erfenis wel of niet wilt aanvaarden. Je hebt drie opties.
Zuiver aanvaarden
Wanneer je de erfenis zuiver aanvaardt, geef je aan dat je alle bezittingen, maar ook de schulden aanvaardt. Deze keuze is bindend. Slechts bij hoge uitzondering kan worden afgewezen van deze aanvaarding. Dit proces gaat via de rechter, waar bijvoorbeeld wordt aangetoond dat de erfenis bestaat uit hogere schulden waarvan jij niet op de hoogte was en ook niet kon zijn. Houd er rekening mee dat je dan vooraf wel onderzoek gedaan moet hebben naar eventuele schulden. Heb je dat nagelaten, dan is de kans minimaal dat je kunt terugkomen op je besluit tot zuivere aanvaarding van de erfenis.
Beneficiair aanvaarden
Wil je wel aanspraak maken op de erfenis, maar niet opdraaien voor de schulden, dan kun je de erfenis beneficiair aanvaarden. Dit houdt in dat je alleen aanspraak maakt op de positieve bedragen vanuit de erfenis en niet opdraait voor de schulden. Dit is geen eenvoudige procedure omdat de erfenis volgens bepaalde bijzondere regels moet worden afgewikkeld en brengt tegelijkertijd ook meer kosten met zich mee. Het geeft je echter wel meer zekerheid dan zuiver aanvaarden.
Erfenis verwerpen
Je kunt er ook voor kiezen de erfenis te verwerpen. Hiermee zie je af van iedere vorm van erfenis. Niet alleen de woning, maar bijvoorbeeld ook fotoboeken en andere persoonlijke spullen die zijn nagelaten. De keuze voor het verwerpen van een erfenis heeft veelal persoonlijke redenen. Ruzie of strijd tussen de erfgenamen of familie bijvoorbeeld. Maar ook wanneer je er zeker van bent dat de erfenis meer schulden dan vermogen bevat en je daar op geen enkele manier voor wilt opdraaien.
Waardebepaling
Terug naar de woning. Je weet dat je je moet verdiepen in de waarde van de woning voordat je voor een van de drie opties kunt kiezen. Dit doe je bijvoorbeeld door de WOZ-waarde van de woning op te vragen bij de gemeente. Twijfel je over de waarde die de gemeente aan de woning heeft erkend, dan kun je via een taxatie een second opinion vragen. Uiteraard kan Huizenstede Makelaars je hierin bijstaan. Dan weet jij zeker dat je goed zit met de waarde van de woning. Vervolgens kijk je welke hypotheek er op de woning zit en heb je een goede inschatting over de schuld of de opbrengst van de woning.
Erfbelasting
Daarmee ben je er echter nog niet. Er zijn namelijk nog bijkomende kosten waar je rekening mee moet houden. Over alles wat je erft, betaal je erfbelasting. Hoe hoog dit bedrag is, hangt af van de relatie die je had met de overledene. In dit voorbeeld hoef jij als kind van de overledene geen erfbelasting de betalen over de eerste 20.371 euro. Als partner ben je voor een bedrag van 643.194 euro vrijgesteld. Als partner of kind betaal je vervolgens 10 procent over de eerste 123.248 euro en 20 procent over het bedrag daarboven.
Eigen vermogen
Goed, dat heb je nu ook in beeld. Houd er dan rekening mee dat extra vermogen van invloed is op jouw eigen vermogen. Zodra deze stijgt, kan dit gevolgen hebben voor bijvoorbeeld je huursubsidie. Besluit je om in het huis te gaan wonen, dan heb je als voordeel dat je de hypotheekrente mag aftrekken. Op het moment dat je de woning niet gaat betrekken, dan betaal je vermogensbelasting en ben je bij veel verzekeringen de leegstand van de woning verplicht te melden. Dit kan nadelige gevolgen hebben voor bepaalde woonverzekeringen en er zijn zelfs gemeenten die leegstand van woonhuizen verbieden.
In een situatie waarin je in een emotionele achtbaan zit, omdat je rouwt om verlies, is het toch verstandig ruimte te maken voor de ratio en goed na te denken over het zomaar erven van een woning. Verdiep je in de kosten en de baten voordat je een definitieve krabbel zet, hoe praktisch dit ook klinkt ten tijde van rouw. Het behoedt je voor eventuele tegenvallers op het moment dat de ratio na een lange periode weer om de hoek komt kijken.
